namechange

不動産の名義変更

遺産分割協議が確定したあとも各種手続きが待っています。その中でも、特に注意が必要なのが不動産の名義変更です。預貯金に関係する口座などは現金を引き出したりしなくてはならないためすぐに手続きをされると思いますが、不動産に関しては手続きをしなくても住み続けることが可能であるため、手続きが後回しになったり、そのまま手続きすることを忘れてしまっていたりする方がいらっしゃいます。

面倒だからといって名義変更を後回しにしていると、売買契約ができなくなったり、思わぬトラブルに発展する可能性があります。無用のトラブルを避けるためにも、不動産の名義変更は必ず行いましょう。相続後に名義変更や手続きが必要な代表的なものは、不動産、生命保険、預貯金口座などです。

ここでは、不動産に関する名義変更手続きや相続した不動産の売却についてみていきます。

生命保険の受け取り、預貯金の名義変更

不動産の名義変更(相続登記)

不動産を所有していた方が亡くなった場合、不動産は相続人の所有物となりますが、所有者の名義は変更されていないので名義変更の手続を行なう必要があります。後々、被相続人が遺した不動産を売却する予定があったとしても、その不動産が相続人のものであると主張したり証拠として提出したりする場合には名義が相続人のものである必要がありますので、名義変更を含めた相続手続きは早めにしておきましょう。

誰が不動産を相続するかは、遺言書で確定される場合のほか、相続人全員で行なう遺産分割協議などで確定させます。被相続人が親であり、同居している子が相続する場合もありますが、住んでいるからそのままでいいだろうと名義変更をしないで放置していると、後々トラブルになる可能性もありますので注意が必要です。

不動産の名義変更の手続き

不動産を相続した場合は、相続登記が必要です。相続した不動産所在地管轄の法務局が手続きの窓口です。相続登記には期限がなく、費用もかかってしまうため後回しにしがちですが、面倒であってもトラブルを未然に防ぐためにも速やかに行うことが必要です。

不動産の名義変更(相続登記)に必要となる主な書類は以下のとおりです。

  • 登記申請書
  • 登記する不動産の固定資産評価証明書
  • 登記する不動産の登記簿謄本
  • 被相続人(亡くなった方)の除籍謄本または戸籍謄本
  • 相続人の戸籍謄本
  • 相続人の住民票の写し
  • 相続人の印鑑証明書
  • 遺産分割協議書

相続登記をしないで放置しておくと、気がついたときには所有権の登記名義人がかなり昔のままになっている場合もあります。具体的には、亡くなった方が登記名義人であると思っていたら、亡くなった方の親の名義のままだった、ということが実際にあります。もっと具体的にいえば、父親が登記名義人だと思っていたが、調べてみると祖父が登記名義人になっていた、という場合です。

この場合、祖父からの相続登記を行なう必要がありますが、すでに亡くなってしまっている場合などは多くの書類が必要となり、手続きも複雑になってきます。また、相続登記をしないままにしておくと、売却したいと思ったときに売買契約ができなかったり不都合が生じるため、早めの手続きが必要です。

相続登記の申請は不動産の住所を管轄する法務局で行います。不動産の登記をすることにより第三者に対し所有権を主張することができます。トラブル防止の意味でも相続発生後、手続きを早めに済ませておきましょう。

なお、不動産の相続登記を申請する際には、登録免許税の納付が必要となります。その際の税金(登録免許税)は、登記する不動産の固定資産評価証明書(または固定資産税納税通知書)に記載されている固定資産税評価額に、1000分の4を乗じた金額となります。

固定資産評価証明書は、その不動産所在地の市区町村役場の窓口に戸籍謄本と身分証明書を持参すれば取得できます。遠方の場合などは郵送でも取得することができます。

相続不動産の売却について

不動産を相続する場合のご相談で最も多いのが、相続した土地・建物を売却したいというものです。家屋の場合だと、相続人がそのまま居住したり利用したりできれば良いのですが、遠方に住んでいる、すでに住居を所有しているため相続した家屋に住む人がいないなどの理由で、相続した土地・建物を利用せずに売却したいという場合も少なくありません。不動産の売却については、より良い売却方法、より良いタイミング、より良い特例の利用法などを専門家に相談しながら進めていかれることをおすすめします。

相続した不動産を売却する前に必ず確認しておくこと

前述しているとおり、不動産を売却するときには、その不動産の所有者(所有権を持っている者)が誰であるのかを明確にしなければなりません。不動産の所有権を持っている人以外が売却することはできないため、不動産の相続手続きである相続登記ができていない場合は、速やかに手続を行う必要があります。登記していなければ、その財産を確実に守ることが難しくなってしまいます。

仮に相続不動産を一人の相続人に相続させず、未分割のまま売却する場合は、相続人全員がそれに承諾し、法定相続分に基づいて共同で売却したものとみなされます。この場合は、売却代金等を法定相続分の割合に基づいて按分したものとみなされるため、相続人全員にその譲渡所得税申告が必要となります。

一軒家などの場合、隣接地との境界を確定しておきましょう

家や土地の場合、意外と隣地との境界がはっきりしていないことがあります。隣地との境界に境界標などがあれば簡単に確認することができますが、境界標がない場合は、境界に関する資料を集め、改めて境界をはっきり確定させてから評価額を算出します。

意外と怖いのが、隣地の所有者の認識と境界が異なる場合です。資料などでも不明瞭な点があってはっきりせず、お互いに境界線を譲らない場合は、話し合いだけでは解決できず裁判になることもあり、かなり面倒です。境界が確定するまでは、当然のことながら土地や家屋を売却したくてもできないといった状況になってしまいます。

そのようなことが起こらないようにするためにも、相続の際には確実に名義変更を行うようにしましょう。名義変更を行っているということは、隣地の境界もはっきりしているということです。

土地の相続後すぐに売却する場合の注意点

「小規模宅地等の特例」を利用していた場合、相続人が被相続人の配偶者である場合は、その相続した宅地(土地)をいつ売却しても相続税の評価額の減額には影響がありませんが、被相続人の配偶者以外の相続人が売却する場合は注意が必要です。

小規模宅地等の特例とは、亡くなった人が住んでいた宅地等の相続税の課税価格を計算するときに、一定の面積まで土地の評価額を最大で80%減額することのできる税制上の特例のことです。

小規模宅地等の特例
適用面積 減額割合
居住用の土地(自宅の敷地) 330㎡まで 80%
事業用の土地(店舗など商売用の土地) 400㎡まで 80%
貸付用の土地(賃貸アパート等の土地) 200㎡まで 50%

相続税の申告期限(亡くなった日から10ヶ月以内)を過ぎれば、その相続した土地を売却しても構いませんが、申告期限がくる前にその土地を売却すると、小規模宅地等の特例が使えず、税額が変わってしまうことがあります。これは大きな金額ですし、そもそも小規模宅地等の特例を利用するのも様々な要件が必要なため、相続税に詳しい専門家に相談するなどして進める方が確実です。

不動産を売却するときの税金について

土地や建物などの不動産を売却したときには、譲渡所得税と住民税がかかります。譲渡所得とは、売却した金額(収入金額)から、購入時の金額や登記費用などの必要経費(取得費)と売却時の仲介手数料などの諸経費(譲渡費用)を差し引いた儲け(利益)のことです。代々引き継がれてきた不動産等で取得費がわからない場合は、売却時の譲渡価格(収入金額)の5%を取得費として譲渡所得を計算します。

譲渡所得税と住民税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。譲渡(売却)した年の1月1日現在での所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」といい、税率が変わります。

税率
区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

不動産の所有期間は、相続をしたときからではなく、亡くなった方がその不動産を取得(購入)した日からの期間です。間違えやすいので注意しましょう。なお、居住しているマイホームを売ったときには、税率を軽減する特例があります。ただし、特例を適用するには要件を満たす必要がありますので、税理士など専門家に相談、確認してみましょう。

軽減税率や特別控除などの特例

先述したとおり、居住用不動産であるマイホームを売却した場合には、特別控除や軽減税率の特例などがあります。

マイホーム売却による譲渡益がある場合

3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売って譲渡益があった場合、譲渡所得から最高3,000万円が控除されます。譲渡所得が3,000万円に満たない場合は特別控除額は譲渡所得の金額が限度となります。

軽減税率の特例
課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税
6,000万円までの部分 10% 4%
6,000万円を超える部分 15% 5%

マイホームを売った年の1月1日現在で所有期間が10年超の場合は、軽減税率の特例を適用できます。3,000万円の特別控除の特例適用後、その課税長期譲渡所得金額に対して、軽減された税率で計算します。

マイホーム売却により譲渡損失が生じた場合は、その譲渡損失の金額をその年のほかの所得と損益通算したり、翌年以降の所得から繰越控除することができます。上記以外にも買換えの特例等もありますが、いずれも適用には細かな要件がありますので、適用可能であるかどうか、税理士に相談してみましょう。