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不動産の相続税申告

北九州相続税相談センターは北九州市に事務所があり、地元の皆様から相続に関するご相談を多数経験しております。ここでは、これまでにご相談を受けてきた経験から、どういう財産をお持ちの方が相続税申告が必要なのか、北九州市エリアの特徴と傾向を中心にみていきます。

北九州市エリアの特徴

北九州市は全域を通して「路線価」が設定されている地域が多くなっています。

「路線価(ろせんか)」とは、地域の路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの評価額のことです。

これは、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用いられるものであり、もちろん相続税や贈与税等の課税価格を計算するときの基準としても利用されます。路線価が定められていない地域は、評価倍率の財産評価基準があります。これらは毎年更新されており、国税庁のHPで確認することができます。

北九州市の地価

北九州市の地価は、全用途の平均で73,900円/㎡、坪単価では平均244,000円/坪です。宅地の平均地価は52,200円/㎡、坪単価では172,000円/坪、商業地の平均地価は125,600/㎡、坪単価では414,000円/坪です。(北九州市 地価公示情報 平成30年)

北九州市若松区、小倉南区の土地については、市街化区域内の農地である事例が多く見られます。また、農地を宅地転用した、比較的広い土地の事例も多く見られます。

北九州市八幡東区は、山間に住宅地が形成されている場所が多く、道路との高低差がある、接道義務を満たしていないといった事例が多く見られます。昭和25年以前に建設された建物も多く残っており、その敷地が建築基準法42条2項道路に接道している事例が多く見られます。

土地の賃貸借にあたって権利金を支払う慣行はありませんが、昭和20年から40年代にかけて建てられた建物の敷地が借地になっている事例が比較的多く、立ち退きにあたって立退き料を支払うこと(借地権の買い取り)が一般的です。

相続税申告が必要な方の条件

土地は個別性が強いため、その土地の面積だけでなく所在する地域や形状のほか、宅地なのか農地なのか雑種地(駐車場など)なのかなど、利用状況によっても評価額が異なります。

不動産の評価額に関しては、毎年、市町村(北九州市)から届く、固定資産税の課税明細書を確認されると良いでしょう。※下記のような書類です。(固定資産税・都市計画税(土地・家屋)課税明細書)その評価額と預貯金を合わせた額が3,000万円を超える方は、相続税申告が発生する可能性が高いと思われます。

また、相続税が課税される方の目安として下記のような方が挙げられます。

  • 北九州市内の周辺で土地を2つ以上所有している
  • 所有している土地の広さの合計が120坪以上ある
  • 株・預貯金・保険を合わせて3,000万円以上の財産がある

相続税申告が発生するボーダーライン

前述した条件にあてはまらない場合でも、北九州市内に物件をお持ちである、お住まいである方で、相続税申告が必要なケースもあります。北九州相続税相談センターでこれまで担当してきた実績をもとに、平均的な条件と相続税発生のボーダーラインを出してみました。

土地の広さによって2つのパターンがあります。下記は、どちらも4人家族で、両親のどちらかが亡くなった場合(相続人3名)を想定しています。

土地の広さが50坪程度の場合
預貯金・株・保険を合わせて4,000万円以上お持ちであれば、ほぼ相続税が発生します。
土地の広さが100坪以上の場合
預貯金・株・保険を合わせて3,000万円以上お持ちであれば、ほぼ相続税が発生します。

北九州市の土地で相続税を下げるには?(土地の評価を下げるには?)

土地の評価を下げるには、評価対象地の現地調査や市町村への資料調査を行って、財産評価基本通達(相続税申告で国税庁が定めた財産評価のルール)に定められた減額要因を分析し、評価に織り込む必要があります。

減額要因には、以下のような例があります。

  • 市街化区域内に農地をお持ちの方:不整形地補正、宅地造成費の減額
  • 山間に土地をお持ちの方:無道路地の減額、利用価値の著しく低下している宅地の評価減
  • 前面道路の幅員が狭い土地をお持ちの方:セットバック減額
  • 土地を貸借している方:底地の評価 などです。