北九州市周辺で相続税申告をされる方の中には、農地をお持ちの方も多くいらっしゃいます。農地を相続や遺贈によって取得した場合も相続税はかかりますが、農地は宅地とは違う計算方法になります。北九州相続税相談センターでも、農地をお持ちの方の相続税申告に関して多くの実績があります。農地の相続に関しては、財産の評価や分割の方法、生前対策が相続税の納税額を下げる大きなポイントになってきます。
ここでは、農地をお持ちの方が相続税申告をすることを想定し、相続が発生してからのことだけでなく、生前にしておきたい生前対策についてもお話していきます。
農地の相続
農地の相続は、同じ土地でも宅地とは違った評価方法と手続きが必要となります。農地は宅地に比べて面積もかなり広いことが多く、相続税対策が必須です。また、相続した農地を引き続き農地として利用する場合は、納税猶予という制度の活用も可能です。まず、農地の評価と相続税区分についてみていきます。
農地の評価と相続税区分について
農地は、宅地への転用が制限されています。その後も農地として使用する場合と、農業を引き継ぐ者がいないなどの理由で、宅地に転用して使用する場合も考えられますが、農地のある地域や周辺環境によって、農地の評価と相続税区分は異なります。
具体的には以下の４つに区分して評価されます。
- 純農地
- 中間農地
- 市街地周辺農地
- 市街地農地
- １の純農地と、２の中間農地は、倍率方式によって評価します。
- ３の市街地周辺農地は、その農地が市街地農地であるとした場合の価額の８０％に相当する金額で評価します。
- ４の市街地農地は、宅地比準方式または倍率方式により評価します。
農地の評価方式の図
上記のように通常、農地の評価は「倍率方式」で評価しますが、住居や店舗などが多い市街地にある農地に関しては、宅地への転用の可能性を考慮し「宅地比準方式」での評価になります。
| 種類 | 計算方法 |
|---|---|
| 純農地 | 倍率方式（農地の固定資産税評価額 × 国税局長が定める一定の倍率） |
| 中間農地 | 倍率方式（農地の固定資産税評価額 × 国税局長が定める一定の倍率） |
| 市街地周辺農地 | 農地が市街地農地であるとした場合の価額の 80％に相当する金額 |
| 市街地農地 | 宅地比準方式又は倍率方式 |
倍率方式とは
その農地の固定資産税評価額に、地域ごとに国税局長が定める一定の倍率を乗じて評価する方法。倍率は、国税庁ホームページ内にある「評価倍率表」で確認することができます。
宅地比準方式とは
その農地が宅地であるとした場合の価額から、その農地を宅地に転用するときにかかる造成費相当額を差し引いた金額によって評価する方法。宅地造成費の金額（1㎡あたりの造成費等）は地域ごとに国税局長が定めており、その金額は国税庁ホームページ内にある「宅地造成費の金額表」から確認することができます。
生産緑地の評価について
都市計画上、生産緑地地区に指定されている農地は、３０年間農地等としての管理義務があるため、建築物の新築や宅地造成などを行う場合は市町村長の許可が必要となっています。また、その建築物に関しても、農産物の生産集荷施設や市民農園など、農産に関するものでないと許可されません。
しかしながら、その生産緑地に指定された告示日から起算して３０年経過したとき、または、その生産緑地の主な従事者が亡くなった場合は、その所有者は市町村長に対して、生産緑地の買い取りの申出を行なうことができます。
生産緑地の価額は、買い取りの申出が可能な生産緑地か、申出ができない生産緑地かで異なります。
１）課税時期において市町村長に対し買い取りの申出をすることができない生産緑地 課税時期から買取の申出をすることができる日までの期間に応じて、それぞれ割合が定められています。
控除割合表
| 期間 | 控除割合 |
|---|---|
| ５年以下のもの | １０％ |
| ５年を超え１０年以下のもの | １５％ |
| １０年を超え１５年以下のもの | ２０％ |
| １５年を超え２０年以下のもの | ２５％ |
| ２０年を超え２５年以下のもの | ３０％ |
| ２５年を超え３０年以下のもの | ３５％ |
※ 期間は課税時期から買取の申出をすることができることとなる日までとする。
納税猶予の特例
農業相続人が農地等を相続した場合は、農業後継者を保護するため、納税猶予の特例が認められます。これは、相続人が農業を継続している場合または特定貸付けを行っている場合に限り、納税が猶予されるものです。猶予される相続税額を「農地等納税猶予税額」といいます。
以上のように土地・農地の評価には複雑な計算が必要です。農地相続の手続きと相続税評価を正しく行なうには、通常の宅地とは異なるさらに複雑で特殊な知識が必要となりますので、農地や山林など特殊な土地の評価や相続税の分割などに関しては、相続税の申告の経験が豊富な税理士でないとわからない場合もあります。北九州相続税相談センターでは、地域密着の特性上、農地の相続税申告実績も豊富なため、お客様にとって最大限メリットのある相続税申告を行なうことを念頭に取り組みます。
相続の発生後、相続した宅地や農地を売却して納税資金にすることを考えてらっしゃる方もおられますが、生産緑地の場合、その解除には時間がかかり、納付期限内にすべての手続きが終わるようにするためには、かなり早くから準備をしなくてはなりません。
効果的な節税手法や相続税評価による削減額など、相続税申告に関するお悩みがあれば、まずは当センターにご相談ください。 初回は無料でご相談をお受けしております。お気軽にご連絡ください。
